我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策完善研究.pdf

1、所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控，主要是指一國(guó)(地區(qū))政府運(yùn)用財(cái)政、金融、行政等調(diào)控手段調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，從而使該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。一般來(lái)說(shuō)，政府只有在出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)泡沫或危機(jī)時(shí)才對(duì)該行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，因而，本文所研究的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控主要系指對(duì)房地產(chǎn)泡沫的宏觀(guān)調(diào)控。 房地產(chǎn)業(yè)與汽車(chē)業(yè)、鋼鐵業(yè)并列為中國(guó)的三大支柱產(chǎn)業(yè)，其健康與否關(guān)乎整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2003年下半年，中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)逐漸走出通貨緊縮，居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)迅速回升，房地產(chǎn)價(jià)格更是

2、借勢(shì)暴漲。于是，越來(lái)越多的學(xué)者意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫正在或已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，一方面改善了居民住房條件、帶動(dòng)了幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提高了就業(yè)率。另一方面，部分城市房?jī)r(jià)上漲已遠(yuǎn)超出普通家庭承受能力，各種投機(jī)炒作愈演愈烈，呈明顯泡沫狀，這又對(duì)我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行、金融體系安全和社會(huì)穩(wěn)定構(gòu)成很大威脅。 2005年4月我國(guó)政府果斷出臺(tái)多項(xiàng)嚴(yán)厲措施遏制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，現(xiàn)已初見(jiàn)成效：長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)得到較好抑制，然而北京、天津、深圳等地房

3、價(jià)普遍大幅上漲。于是，2006年兩會(huì)中有代表又提出關(guān)于繼續(xù)平抑房地產(chǎn)泡沫議案。美歐、日本、香港經(jīng)驗(yàn)表明，泡沫調(diào)控不到位可能使泡沫卷土重來(lái)，但過(guò)嚴(yán)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)能大量過(guò)剩、使整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重通貨緊縮。因此，如何既發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用，又防止其大起大落，使我國(guó)房地產(chǎn)軟著陸、令其良性發(fā)展，防止宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)在泡沫破滅時(shí)受累、陷入冷卻蕭條，就成了目前亟需解決大課題。 本文以此為切入點(diǎn)，首先對(duì)世界各地區(qū)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的實(shí)踐進(jìn)行考查，研究它們

4、所采用的調(diào)控措施、評(píng)價(jià)各地區(qū)的調(diào)控效果；研究表明，世界各國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控時(shí)都是多階段、多手段、反復(fù)進(jìn)行調(diào)控。接著，論述我國(guó)本輪房地產(chǎn)調(diào)控的歷史背景，本文根據(jù)幾個(gè)泡沫判定指標(biāo)判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)狀況、研究泡沫形成原因，并對(duì)各因素做計(jì)量分析、從實(shí)證角度說(shuō)明其確為泡沫產(chǎn)生原因。第三，筆者將對(duì)本輪調(diào)控的具體措施(包括金融政策、稅收政策、行政計(jì)劃政策)作具體介紹并分析各手段的效果，從而評(píng)價(jià)本輪調(diào)控的總體績(jī)效；通過(guò)研究，筆者發(fā)現(xiàn)，目前對(duì)抑