簡介：什么是房地產(chǎn)容積率容積率的概念什么是房地產(chǎn)容積率容積率的概念4、所謂容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30。但由于受土地成本的限制，并不是項目都能做得到。5、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指積率因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。容積率存在客觀上的合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的合理值。6、容積率對地價的影響規(guī)律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量，市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地

簡介：專家普及教育地產(chǎn)購房常識專家普及教育地產(chǎn)購房常識二手教育地產(chǎn)二手教育地產(chǎn)租賃市場一房難求租賃市場一房難求所謂教育地產(chǎn)，一般意義上指是擁有學(xué)校教育資源的房產(chǎn)。就新樓盤而言，教育地產(chǎn)主要包括兩種一是樓盤引進(jìn)了知名學(xué)校的，二是該樓盤有就讀小區(qū)附近知名學(xué)校的資格。二手房的教育地產(chǎn)則是指所在社區(qū)有知名中小學(xué)，業(yè)主子女可以就讀。家長重視孩子教育，天下皆然。就二手房而言，教育地產(chǎn)所攜帶的教育資源優(yōu)勢，使其一直保持在較高的成交比例，且價格堅挺，租賃市場更是一房難求。據(jù)了解，一些家庭早在孩子入學(xué)或升學(xué)之前很長一段時間，就開始為購置或租賃教育地產(chǎn)產(chǎn)做準(zhǔn)備，子女教育是這類家庭優(yōu)先考慮的問題。專家普及教育地產(chǎn)購房常識專家普及教育地產(chǎn)購房常識二手教育地產(chǎn)二手教育地產(chǎn)租賃市場一房難求租賃市場一房難求所謂教育地產(chǎn)，一般意義上指是擁有學(xué)校教育資源的房產(chǎn)。就新樓盤而言，教育地產(chǎn)主要包括兩種一是樓盤引進(jìn)了知名學(xué)校的，二是該樓盤有就讀小區(qū)附近知名學(xué)校的資格。二手房的教育地產(chǎn)則是指所在社區(qū)有知名中小學(xué)，業(yè)主子女可以就讀。家長重視孩子教育，天下皆然。就二手房而言，教育地產(chǎn)所攜帶的教育資源優(yōu)勢，使其一直保持在較高的成交比例，且價格堅挺，租賃市場更是一房難求。據(jù)了解，一些家庭早在孩子入學(xué)或升學(xué)之前很長一段時間，就開始為購置或租賃教育地產(chǎn)產(chǎn)做準(zhǔn)備，子女教育是這類家庭優(yōu)先考慮的問題。

簡介：3535萬塊錢裝修的萬塊錢裝修的220220平米的房子，中式風(fēng)平米的房子，中式風(fēng)格簡直太美了格簡直太美了華生地產(chǎn)金珠港灣裝修華生地產(chǎn)金珠港灣裝修能夠擁有一個溫馨舒適的家是每個人的心愿，一個家庭的裝修效果跟裝修風(fēng)格的選擇是脫不開干系的。將220平米的五居室，用中式的風(fēng)格進(jìn)行裝修，效果究竟如何呢趕快跟小編來了解一下吧。裝修公司武漢拜斯達(dá)裝飾集團漢口分店預(yù)算35萬風(fēng)格中式案例套數(shù)288更多熱愛實木的業(yè)主，280㎡的空間采用了大量的木材，為了避免空間過于沉重壓抑，利用了淺色調(diào)的搭配以及恰到好處的光影效果活躍氛圍，效果也是顯而易見的客廳是家中的中心區(qū)域，平時主要用來接待客人、放松、娛樂、進(jìn)餐等。因此往往被主人列為重中之重，精心設(shè)計、精選材料，以充分體現(xiàn)主人的品位和意境?？蛷d裝修的原則是既要實用，也要美觀。▲打開家門進(jìn)入玄關(guān)，迎面而來的是一個鞋柜屏風(fēng)組合的設(shè)計，而這個“羞澀”的玄關(guān)卻給人一種肅穆莊重的感覺?！表?shù)呐P室，衣柜隨著斜面吊頂安裝。衣柜處的燈光布置也讓整個主臥空間更為清亮開闊。布滿蝴蝶圖案的香檳金色床頭背景墻，浪漫得充滿格調(diào)。衛(wèi)生間是家中用水最為頻繁的區(qū)域，為了避免水濕氣影響到家中其他區(qū)域，大家最好采取封閉式裝修方式。為了讓洗手間濁氣及時的排出，洗手間內(nèi)最好能設(shè)計有大面積的窗戶，并且要安裝好排氣扇，常開衛(wèi)生間門，這樣才能保證家人的健康。▲客廳與廚房之間設(shè)置了洗手臺，天花垂下一個圓形的鏡子，飯前飯后洗洗手，亦可適當(dāng)整理下儀容。燈光透過隔斷在地面上留下了痕跡，充滿了美輪美奐的神秘感。想要家里有書香氣，就最好設(shè)計一間書房，這樣無論是家人讀書還是學(xué)習(xí)或者是工作，都會更加專注一些，氣氛很重要。書房可以多設(shè)計一些書架，既可以放置書籍也可以當(dāng)收納功能。書桌的尺寸也不要過大，椅子要選擇舒服一些的?！惶咨畛猎举|(zhì)感的書桌書椅，帶有同樣質(zhì)感的”迷宮”形書架，延續(xù)了中式書房應(yīng)有的大方端莊。書架和端景臺上的綠植，點綴空間的同時，帶來了些許清幽靜謐。

簡介：1215212152平米的房子裝修多少錢現(xiàn)代風(fēng)格平米的房子裝修多少錢現(xiàn)代風(fēng)格能裝修成什么效果能裝修成什么效果蘇高新地產(chǎn)天城花園蘇高新地產(chǎn)天城花園裝修裝修12152平米的房子怎么設(shè)計比較好呢本套案例來自蘇高新地產(chǎn)天城花園，將12152平米的房子設(shè)計成四居室，采用全包的裝修方式，裝修費用僅花了20萬，裝修風(fēng)格選擇了現(xiàn)代，我們一起來看看他是怎么設(shè)計的。裝修公司蘇州圣都裝飾預(yù)算20萬風(fēng)格現(xiàn)代案例套數(shù)88更多法式風(fēng)格講究將建筑點綴在自然中，在設(shè)計上講求心靈的自然回歸感，給人一種撲面而來的濃郁氣息。想要家里感覺明亮，客廳就要足夠的寬敞，所以客廳的裝飾不要太多，家具不要太大要留有足夠的活動空間，尤其是家里有小孩的。客廳需要注意的就是插座要留夠，空調(diào)孔一定要提前打好，省的買空調(diào)在打空調(diào)孔，這樣會破壞墻面裝飾。在茶具的工藝方面，注重細(xì)節(jié)的設(shè)計，鑲金邊的造型，更是奢華。無論是就餐，還是下午茶時光，都能讓人有一種進(jìn)入貴族生活圈的奇幻色彩。衛(wèi)生間的防水一定要做好，小編告訴你一定要做閉水試驗，閉水試驗雖然不能說百分百的告訴你防水做的很好，但是如果防水做的不好就會出現(xiàn)問題。想要和鄰居和睦共處，防水很關(guān)鍵，誰也不想自己家的房頂漏水，要是你家被樓上淹了，你也會很氣憤不僅把自己的房子毀了，而且還會影響我們的正常使用，修起來也很麻煩的。衛(wèi)生間選擇造舊白的色的大理石墻壁，顯得非常干凈，非常的奪目，在簡單中不失高雅氣息。一張桌子幾把椅子就可以組成餐廳了，現(xiàn)在餐桌的選擇很多，市面上的材料也很多，有大理石的、實木的、玻璃的，在挑選上可以跟自家的風(fēng)格進(jìn)行搭配。餐廳秉持典型的法式風(fēng)格搭配原則，餐桌和餐椅均用金屬邊，餐桌略帶雕花，配合扶手和椅腿的弧形曲度，顯得優(yōu)雅矜貴。廚房在裝修的時候是一個難題，如果裝修的不合適的話，那么以后用起來是非常麻煩，而且一般廚房空間相對狹小，想要在進(jìn)行改裝也無處可改了，所以廚房裝修盡量一步到位廚房的櫥柜全部選用用米白色調(diào)，不失法式的浪漫優(yōu)

簡介：CHINAPROPERTIESGROUP,,,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),,,地產(chǎn)項目管理報建指南項目管理者楊波,,目錄,房地產(chǎn)項目的開發(fā)報建內(nèi)容一、項目報建流程二、項目設(shè)計審批三、項目工程辦證四、項目工程招標(biāo)五、項目專項審查六、項目施工報監(jiān)七、項目行政管理八、項目驗收,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),項目報建流程,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),,,發(fā)改委同意前期工作開展函,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,項目方案審查,水土保持方案,環(huán)境保護(hù)方案,項目核準(zhǔn)（項目備案）,,,,,,,,項目擴初審查,項目施工圖審查,,,施工圖審查合格備案,建設(shè)工程招標(biāo)備案,,,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,,建設(shè)工程施工許可證,建設(shè)工程預(yù)售許可證,建設(shè)工程備案證,,,,,,,,◆項目設(shè)計審批,一、設(shè)計方案審查（并聯(lián)審查）■主辦部門區(qū)規(guī)劃分局■協(xié)辦部門消防、園林、人防、市政、電力1、方案預(yù)審需提供的材料（1）書面申請（原件1份）；（2）投資項目核準(zhǔn)文件（原件1份）；（3）建設(shè)工程設(shè)計方案（2份，含室外綜合管網(wǎng)設(shè)計）；（4）彩色渲染圖和建筑模型等（1套，限重要地段、重要節(jié)點及大型建設(shè)項目）。2、協(xié)辦部門材料及數(shù)量◆涉及消防事項的審查（1）建筑工程消防設(shè)計申報表（原件1份，須加蓋申請單位印章）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份）和單獨的建設(shè)工程總平面布置圖（1份）；（3）設(shè)計單位消防自審小組自審意見書（原件1份）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆涉及園林綠地指標(biāo)事項的審查（1）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，附電子文檔）；（2）建設(shè)工程項目配套綠地布置總平面圖及包括現(xiàn)狀綠地、大樹、古樹等情況的說明（3份，附電子文檔）。◆涉及防空地下室設(shè)置事項的審查（涉及民用建筑配套建設(shè)防空地下室的建設(shè)項目）（1）民用建筑配套建設(shè)防空地下室申請書（1份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，附電子文檔）?！羯婕笆姓迷O(shè)施安全事項的審查（涉及危及市政公用設(shè)施安全的建設(shè)項目）（1）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，附電子文檔）；（2）建設(shè)項目對市政設(shè)施安全影響技術(shù)報告（1份，由申請人自行編制或由工程的設(shè)計單位編制，無固定格式）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆涉及國家安全事項的審查（限兩類建設(shè)項目①選址階段進(jìn)行了國家安全審查的建設(shè)項目；②機場、出入境口岸、碼頭、郵政樞紐、電信樞紐、海關(guān)）（1）涉及國家安全事項的建設(shè)項目申報表（規(guī)劃設(shè)計方案審查）（原件1份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，附電子文檔）；（3）建設(shè)工程弱電系統(tǒng)設(shè)計圖說（1份，附電子文檔）?！羯婕半娏ΡＷo(hù)事項的審查（限在已建、在建電力設(shè)施保護(hù)范圍和納入重慶市電網(wǎng)專項規(guī)劃并在已劃定了電力設(shè)施保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)項目；法律、法規(guī)規(guī)定與電力設(shè)施應(yīng)保持足夠距離范圍內(nèi)建設(shè)易燃易爆、通訊設(shè)施、軍事設(shè)施、機場、領(lǐng)導(dǎo)（導(dǎo)）航臺、污染源等建設(shè)項目）,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆6．涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內(nèi)的建設(shè)項目）（1）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（含建設(shè)工程涉及河道部分工程設(shè)計方案，2份）；（2）具有水利水電勘察設(shè)計或研究資質(zhì)的單位編制的防洪評價報告（原件1份，限長江、嘉陵江兩岸50年一遇洪水位（北碚為20年一遇洪水位）以下區(qū)域內(nèi)修建的建設(shè)項目、涉及封蓋、改造次級河流及其它自然水域的建設(shè)項目，同時附專家評審意見）。◆涉及機場空域安全管理事項的審查（限機場規(guī)劃用地范圍內(nèi)的建設(shè)項目及機場凈空保護(hù)范圍內(nèi)危及飛行安全的建設(shè)項目）甲、機場規(guī)劃用地范圍的建設(shè)項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，含建設(shè)項目最高點坐標(biāo)及其海拔高度）；乙、機場凈空保護(hù)范圍內(nèi)危及飛行安全的建設(shè)項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，含建設(shè)項目室外地坪海拔高度、建構(gòu)筑物凈高度和無線電發(fā)射設(shè)備、有線傳輸設(shè)備、高壓供電線路及工業(yè)高頻爐等電磁輻射設(shè)備的情況）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆涉及無線電管理事項的審查（限涉及總體規(guī)劃確定的微波通廊的建設(shè)項目；大型地球站、大型無線電收發(fā)信臺站、廣播電視發(fā)射塔等建設(shè)項目）甲、涉及總體規(guī)劃確定的微波通廊的建設(shè)項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，含經(jīng)緯度、最高點海拔高度）；乙、大型地球站、大型無線電收發(fā)信臺站、廣播電視發(fā)射塔等建設(shè)項目（1）設(shè)置無線電臺站申請表（2份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，含經(jīng)緯度、最高點海拔高度）；（3）無線電臺（網(wǎng)）設(shè)計方案（2份）?！舡h(huán)境影響評價文件審查（限投資行政主管部門審批、核準(zhǔn)之外的建設(shè)目）（1）重慶市建設(shè)項目環(huán)境影響評價文件審批申請表（原件2份）；（2）環(huán)境影響登記表或由有資質(zhì)的單位編制的環(huán)境影響報告表或環(huán)境影響報告書（原件2份，附電子文檔）；（3）評估機構(gòu)關(guān)于環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的技術(shù)評估報告（原件1份，建設(shè)項目填報環(huán)境影響登記表的，申請人不提供技術(shù)評估報告）?！粽兄Z時限30個工作日,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,二、擴初設(shè)計審查（市建委并聯(lián)審查，各區(qū)、縣建委有差異）■主辦部門建委■協(xié)辦部門消防、園林、氣象、人防、市政、交通1、初步設(shè)計預(yù)審需提交的申請材料（1）初步設(shè)計預(yù)審登記表（含電子表格）；（2）初步設(shè)計圖說（設(shè)計說明2份、圖紙、效果圖）及光盤；（3）工程勘察報告（初步勘察深度以上）及其質(zhì)量審查合格書；（4）項目核準(zhǔn)審批文件；（5）建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證及其附件（含方案審查意見書及附圖）（6）勘察、設(shè)計合同。（7）高邊坡可行性評估報告（若有）,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,2、主辦部門所需要的材料（1）建設(shè)工程初步設(shè)計審批申請表（含電子表格）；（2）初步設(shè)計圖說（按主辦部門預(yù)審意見修改后）及其光盤；（3）涉及高邊坡支護(hù)的，應(yīng)提供邊坡支護(hù)方案設(shè)計可行性評估報告；3、協(xié)辦部門提供的材料◆消防所需申請材料（1）建筑消防設(shè)計防火審核申報表（2）初步設(shè)計圖說（但結(jié)構(gòu)專業(yè)圖說除外，同時提供設(shè)計單位自審意見書）。◆園林部門所需申請材料初步設(shè)計總平面圖、綠化布置圖及說明書，有建筑屋頂或平臺綠化的還需提供建筑專業(yè)圖說。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,◆氣象部門所需申請材料初步設(shè)計總平面圖、建筑及電氣專業(yè)圖說（含初步設(shè)計說明書）。◆人防部門所需申請材料防空地下室初步設(shè)計圖說。◆市政部門要求的申請材料初步設(shè)計圖說?！艚煌ú块T所需申請材料初步設(shè)計總平面圖，涉及交通設(shè)施部分的工程的初步設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及說明?！粽兄Z辦理時限30個工作日,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,三、建設(shè)工程施工圖審查備案■主辦部門建委第一部分（綜合篇）1、施工圖審查備案登記表。2、審查合格書、送審表（建筑工程含附表一、二；裝飾工程含附表一）、審查結(jié)果表（建筑工程含附表一、二；裝飾工程含附表一）、審查意見書、審查記錄表（含消防、節(jié)能專篇）、意見反饋單（含消防、節(jié)能專篇）、工程設(shè)計合同、設(shè)計審查合同及審查收費發(fā)票復(fù)印件。3、附圖（全套施工圖電子文件）。、第二部分（消防專篇）1、施工圖審查備案登記表。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目設(shè)計審批,2、審查合格書、送審表（建筑工程、裝飾工程含附表一）、審查結(jié)果表（建筑工程、裝飾工程含附表一）、審查意見書、審查記錄表消防專篇、意見反饋單消防專篇。3、附圖（全套施工圖電子文件）。第三份（節(jié)能專篇）1、施工圖審查備案登記表。2、審查合格書、送審表（建筑工程含附表二）、審查結(jié)果表（建筑工程含附二）、審查意見書、審查記錄表節(jié)能專篇、意見反饋單節(jié)能專篇。3、附圖（全套施工圖電子文件）?！粽兄Z辦理時限1個工作日,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理主辦部門區(qū)規(guī)劃分局需提供材料如下書面申請（原件1份）；1、1500現(xiàn)狀地形圖及電子文件（含地下管網(wǎng)）（原件1份）；2、國有土地使用權(quán)出讓合同及附圖（復(fù)印件1份，核原件）；3、需要發(fā)改委提供可以開展前期準(zhǔn)備規(guī)則的意見函；◆政府承諾辦理時限20個工作日注領(lǐng)取許可證前要繳納40的規(guī)劃綜合費。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,二、項目核準(zhǔn)主辦單位發(fā)改委需提供材料如下項目核準(zhǔn)申請（須有資質(zhì)的中介機構(gòu)編寫）建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；國有土地出讓合同的復(fù)印件（核對原件）；政府承諾時限10個工作日注（1）、需提供水土保持評價文件審批意見；（2）、需提供環(huán)境影響評價文件審批意見；（3）、要求項目核準(zhǔn)申請須由有資質(zhì)的中介咨詢單位編寫。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理主辦部門規(guī)劃局；所須材料如下1、書面申請（原件1份）；2、國有土地使用證及其附圖（復(fù)印件1份）；3、建筑施工圖（加蓋設(shè)計資質(zhì)印章，原件2份，附電子文檔）；4、初步設(shè)計審查批準(zhǔn)文件（原件1份，限非政府投資項目中的大、中型建設(shè)工程）；5、高切坡、高填方、深開挖項目的專項論證意見（原件1份，限涉及高切坡、高填方、深開挖的項目）?！粽兄Z辦理時限25個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,四、建設(shè)工程施工許可證辦理主辦部門建委所需材料如下1、建筑工程施工許可證申請表（1份）；2、建筑工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，驗原件）；3、項目經(jīng)理（或建造師）資質(zhì)資格證書（復(fù)印件1份，驗原件）；4、農(nóng)民工工資保障金銀行交費回執(zhí)（甲、乙方各1份，驗原件、留復(fù)印件）；5、配套費、綜合服務(wù)費、定額測定費等規(guī)費繳納憑據(jù)1份（核驗原件）“一站式”交費回執(zhí)?！粽兄Z辦理時限15個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,五、建設(shè)工程預(yù)售許可證辦理主辦部門市國土房管局所需材料如下1、商品房預(yù)售登記申請表原件1份2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖原件/復(fù)印件各1份3、建設(shè)工程施工許可證及建筑施工圖原件/復(fù)印件各1份4、國有土地使用權(quán)證原件/復(fù)印件各1份5、公司營業(yè)執(zhí)照原件/復(fù)印件各1份6、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書原件/復(fù)印件各1份7、商品房預(yù)售面積測繪報告書原件/復(fù)印件各1份8、預(yù)售方案原件1份9、在項目所在地銀行已設(shè)立預(yù)售款專用帳戶的開戶證明及預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議原件1份10、經(jīng)登記備案的前期物業(yè)管理合同原件1份11、涉及拆遷的，需提供拆遷安置方案原件1份。◆政府承諾辦理時限10個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,六、建設(shè)工程備案證辦理主辦部門城建檔案室●建設(shè)工程檔案專項驗收所需材料如下1、建設(shè)工程檔案專項驗收申請表1份；2、城建檔案案卷目錄（紙質(zhì)和電子版各1份、原件）案卷目錄格式詳見城建檔案管理基礎(chǔ)，一套完整的工程檔案包括（竣工驗收文件、監(jiān)理文件、工程竣工技術(shù)文件及竣工圖、工程建設(shè)聲像和電子文件等）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,六、建設(shè)工程備案證辦理主辦部門建筑管理科●建設(shè)工程竣工驗收備案所需材料如下1、建設(shè)工程竣工驗收備案申請書1份2、建設(shè)工程竣工驗收意見書1份（原件）3、建設(shè)工程檔案驗收意見書1份（原件）4、施工單位出具的工程竣工報告書1份（原件）5、監(jiān)理單位出具的工程質(zhì)量評價報告1份（原件）6、勘察單位出具的勘察文件質(zhì)量檢查報告1份（原件）7、設(shè)計單位出具的設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告1份（原件）8、施工單位出具的工程質(zhì)量保修書1份9、建設(shè)工程結(jié)算書1份、施工單位提供的建設(shè)單位已按合同支付工程款的證明1份（原件）10、重慶市民用建筑節(jié)能工程竣工驗收備案表1份（原件）11、經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門核定的重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊1份（原件）,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目辦證,10、重慶市民用建筑節(jié)能工程竣工驗收備案表1份（原件）11、經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門核定的重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊1份（原件）12、商品房工程應(yīng)提供新建商品房使用說明書和質(zhì)量保證書1份13、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)提供該工程有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料1份（核驗原件）14、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、防雷等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件各1份（核驗原件）15、建設(shè)工程竣工備案規(guī)費繳納審核表1份（原件）◆政府承諾辦理時限15個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程招標(biāo),一、建設(shè)工程招標(biāo)報建主辦部門建委招標(biāo)投標(biāo)管理站所需材料如下（一）發(fā)包方式備案1、建設(shè)工程報建（發(fā)包方式核準(zhǔn)）及施工招標(biāo)組織形式備案表一式兩份；2、滿足施工要求的資金證明非房地產(chǎn)開發(fā)項目或項目資本金存入證明（房地產(chǎn)開發(fā)項目）1份（原件）。（二）施工招標(biāo)組織形式備案1、委托招標(biāo)的項目應(yīng)提供施工招標(biāo)代理委托合同1份，招標(biāo)代理機構(gòu)資質(zhì)證書1份；2、自行招標(biāo)的項目應(yīng)提供具有3名以上本單位的中級以上職稱的工程技術(shù)經(jīng)濟人員職稱證書；1名以上在本單位注冊的造價工程師注冊證書；2名以上具有從事招標(biāo)文件編制能力和組織開標(biāo)、評標(biāo)能力的招標(biāo)從業(yè)人員考核記錄手冊各1份?！粽兄Z辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程招標(biāo),二、建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案主辦部門建委招標(biāo)投標(biāo)管理站所需材料如下1、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)情況備案申請表1份；2、評標(biāo)報告開標(biāo)記錄、評標(biāo)情況1份；3、中標(biāo)人的投標(biāo)文件（中標(biāo)人的承諾書）1份；4、中標(biāo)人資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證各1份；5、招投標(biāo)情況書面報告1份（原件）；6建設(shè)工程規(guī)劃許可證1份（驗原件、收復(fù)印件）；7、招投標(biāo)情況確認(rèn)書和中標(biāo)通知書3份（原件）。◆政府承諾辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程招標(biāo),三、建設(shè)工程施工合同備案主辦部門建委招標(biāo)投標(biāo)管理站所需材料如下1、施工合同備案表一式兩份；2、建設(shè)工程施工總承包合同1份（原件）；3、外地企業(yè)單項工程登記備案證明1份（限市外注冊企業(yè)）?！粽兄Z辦理時限1個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,一、平基土石方專項工程主辦部門建委●招標(biāo)報建建設(shè)單位持投資行政主管部門核發(fā)的審批、核準(zhǔn)或備案文件、規(guī)劃部門頒發(fā)的選址意見書及附圖和基本建設(shè)項目對應(yīng)招標(biāo)報建程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招標(biāo)報建（包括發(fā)包方式、招標(biāo)方式核準(zhǔn)及招標(biāo)組織形式備案）。●招投標(biāo)情況備案建設(shè)單位按核準(zhǔn)的招標(biāo)（發(fā)包）方式組織開標(biāo)（或直接發(fā)包）后，到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案。其中，按規(guī)定必須招標(biāo)發(fā)包的必須通過招標(biāo)選擇施工單位。注平基土石方工程不需提供規(guī)劃許可證?！袷┕ず贤瑐浒附ㄔO(shè)單位與確定的施工單位依法簽訂合同后到區(qū)行政審批中心建委窗口申請施工合同備案?！褓|(zhì)量安全監(jiān)督報監(jiān)建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申報工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)、安全管理報監(jiān)。注平基土石方施工圖設(shè)計文件不需施工圖審查。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,施工現(xiàn)場須修建圍檔、車輛沖洗設(shè)施、排水設(shè)施等防塵設(shè)施?！袷┕ぴS可證建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申請平基土石方工程施工許可證。1、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證1份（驗原件）2、建筑工程施工許可證申請表1份3、項目經(jīng)理（或建造師）資質(zhì)資格證書1份（驗原件）4、農(nóng)民工工資保障金銀行交費回執(zhí)甲、乙雙方各1份（建設(shè)單位、施工企業(yè)分別按工程總承包合同價的2繳納）5、“一站式”交費回執(zhí)（1）建設(shè)工程綜合服務(wù)費建設(shè)單位按中標(biāo)額的075‰繳納施工企業(yè)按205‰繳納（2）工程定額測定費建設(shè)單位按建安工作量的14‰繳納（3）散裝水泥費建設(shè)單位按規(guī)劃面積框架結(jié)構(gòu)09元/平方（4）建設(shè)單位按使用量混疑土12元/立方；水泥3元/噸（5）印花稅建設(shè)單位、施工企業(yè)按合同金額萬分之三分別繳納（6）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費此項費用待建管站勘驗現(xiàn)場后繳納）建安造價的確28‰繳納（7）城市建設(shè)配套費需請市配套辦出具該項目尚未達(dá)到交納配套費時間的證明◆政府承諾辦理時限25個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,一、高切坡治理專項工程主辦部門建委●招標(biāo)報建建設(shè)單位持投資行政主管部門核發(fā)的審批、核準(zhǔn)或備案文件和規(guī)劃部門頒發(fā)的選址意見書及附圖、施工圖審查合格意見及基本建設(shè)項目對應(yīng)招標(biāo)報建程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招標(biāo)報建（包括發(fā)包方式、招標(biāo)方式核準(zhǔn)及招標(biāo)組織形式備案）?！裾型稑?biāo)情況備案建設(shè)單位按核準(zhǔn)的招標(biāo)（發(fā)包）方式組織開標(biāo)（或直接發(fā)包）后，到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案。其中，按規(guī)定必須招標(biāo)發(fā)包的必須通過招標(biāo)選擇施工單位。注高切坡治理工程不需提供規(guī)劃許可證。●施工合同備案建設(shè)單位與確定的施工單位依法簽訂合同后到區(qū)行政審批中心建委窗口申請施工合同備案。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,●質(zhì)量安全監(jiān)督報監(jiān)建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申報工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)、安全管理報監(jiān)?！袷┕ぴS可證建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申請高切坡治理工程施工許可證。注申請高切坡治理工程施工許可證不需提供預(yù)拌砼供應(yīng)合同等資料?！駲n案專項驗收建設(shè)單位到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程檔案專項驗收。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆項目專項審查,一、建筑裝飾專項工程主辦部門建委建筑裝飾專項工程行政審批管理按以下程序申報辦理，各辦理程序另需提供的申請資料、審批程序、承諾時限等與基本建設(shè)項目對應(yīng)程序一致?！袷┕D審查合格書備案建設(shè)單位按基本建設(shè)項目對應(yīng)施工圖審查合格書備案程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程施工圖審查合格書備案。注建筑裝飾工程須提前委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計，設(shè)計完成后須委托施工圖設(shè)計審查機構(gòu)進(jìn)行施工圖設(shè)計文件審查?！裾袠?biāo)報建建設(shè)單位持投資行政主管部門核發(fā)的審批、核準(zhǔn)或備案文件和規(guī)劃部門頒發(fā)的選址意見書及附圖、施工圖審查合格意見及基本建設(shè)項目對應(yīng)招標(biāo)報建程序所需提供的資料（下同）到區(qū)行政審批中心建委窗口申請建設(shè)工程招標(biāo)報建（包括發(fā)包方式、招標(biāo)方式核準(zhǔn)及招標(biāo)組織形式備案）。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)主辦部門建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站●需要提供以下資料1、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報書一式兩份；2、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件1套（原件）；3、監(jiān)理合同、監(jiān)理單位資質(zhì)證書及監(jiān)理人員資格證書各1份（核驗總監(jiān)及監(jiān)理工程師崗位證書原件）；4、質(zhì)量監(jiān)督費繳納憑據(jù)1份（核驗原件）?！粽兄Z辦理時限7個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、建設(shè)工程安全管理報監(jiān)主辦部門建設(shè)工程施工安全管理站●需要提供以下資料1、建設(shè)工程安全管理報監(jiān)書一式兩份；2、安全生產(chǎn)文明施工的組織設(shè)計方案和措施1份（含施工揚塵控制專項措施）；3、施工單位為從事危險作業(yè)職工辦理的意外傷害保險憑證1份（含保險單及專用發(fā)票）；4、安全文明施工專項措施費用支付計劃及開工前已支付50的支付證明各1份（核驗施工方收款憑據(jù)原件、收復(fù)印件）?！粽兄Z辦理時限5個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、建設(shè)工程施工臨時占道、開口辦理主辦部門區(qū)市政委●需要提供以下資料1、書面申請1份2、城市道路挖掘?qū)徟?份3、建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖1份4、建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖1份程序窗口接件交至相關(guān)部門安排現(xiàn)場查勘批復(fù)◆政府承諾辦理時限9個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、移植行道樹辦理主辦部門市政園林科●需要提供以下資料1、重慶市城市園林綠化修剪、移植、砍伐樹林臨時占用城市園林綠地申請表1份，若須交市局審批3份2、建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖1份3、建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖1份程序窗口接件交至相關(guān)部門安排現(xiàn)場查勘批復(fù)書面申請1份◆政府承諾辦理時限9個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)工程施工報監(jiān),一、人防設(shè)施損壞報批主辦部門人防辦●需待建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦下后方可申報。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理主辦部門建委開發(fā)辦●項目資本金存入階段1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請存入項目資本金的正式文件（寫明項目的建設(shè)地點、規(guī)模、項目經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計所確定的概算額、建設(shè)進(jìn)度計劃等）；2、建設(shè)工程投資備案證；3、初步設(shè)計批復(fù)4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5、國有土地使用權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）和土地使用權(quán)出讓合同各1份；6、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊1份；7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇項目資本金委托監(jiān)管銀行確認(rèn)書1份1份（原件）。◆政府承諾辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,●資本金的使用階段1、提交書面申請；2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊；3、監(jiān)理單位出具的項目建設(shè)進(jìn)度證明文件；4、要求的其它資料?！粽兄Z辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,●銷戶階段1、提交書面申請；2、項目竣工備案證；3、開發(fā)企業(yè)與施工單位簽的項目竣工結(jié)算書；4、施工單位出具的項目工程款；5、民工工資結(jié)算完畢的證明材料；6、項目環(huán)境和配套設(shè)施完成的證明材料?！粽兄Z辦理時限2個工作日。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目行政管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊管理主辦部門建委開發(fā)辦●需提供的資料1、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊；2、建設(shè)工程投資備案證；3、土地出讓合同、土地使用證；4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5、建設(shè)工程施工許可證；6、建設(shè)工程竣工備案證?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,一、項目規(guī)劃專項驗收管理主辦部門規(guī)劃局●需提供的資料1、建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格證申請表并聯(lián)驗收項目1份（原件）；2、建設(shè)工程竣工圖（其中建筑工程只提交建筑竣工平、立、剖面圖及竣工總平面圖）2份（原件）；3、具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位編制的房屋竣工測量報告（含電子文檔）2份（原件）；4、具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位測量繪制的1500建設(shè)工程竣工實測地形圖（附驗線回單、含電子文檔）1份原件；5、市政管線工程提交經(jīng)市測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督站驗收合格的管線竣工圖和測繪資料（含電子文檔）2份（原件）?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,二、項目消防專項驗收管理主辦部門消防總隊（支隊）●需提供的資料1、建筑工程消防驗收申請表1份（原件）；2、初步設(shè)計消防審核意見書2份復(fù)印件；3、施工圖設(shè)計消防審核意見書2份復(fù)印件；4、重慶市建筑工程施工圖審查合格報告1份復(fù)印件；5、建筑工程消防安全質(zhì)量驗收報告表（附建設(shè)工程竣工驗收消防質(zhì)量合格承諾書、建設(shè)工程施工圖消防設(shè)計質(zhì)量合格承諾書、建設(shè)工程消防施工質(zhì)量合格承諾書、建設(shè)工程消防質(zhì)量監(jiān)理合格承諾書）1份（原件）；6、消防產(chǎn)品選用清單，并提供產(chǎn)品合格證明1份（原件）；7、建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的施工許可證1份（復(fù)印件）；8、消防工程施工企業(yè)資質(zhì)等級證書1份（復(fù)印件）；,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,9、經(jīng)消防部門審核同意的施工圖或經(jīng)中介審圖公司審查同意的施工圖（總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層及非標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、立面圖、剖面圖、消火栓及噴淋系統(tǒng)圖、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)圖、防排煙系統(tǒng)圖）1份（原件）。注（1）第3條限2006年1月1日前已通過消防部門審核的施工圖消防設(shè)計的建設(shè)項目。（2）第4條限2006年1月1日后經(jīng)中介審圖公司審查通過的施工圖消防設(shè)計的建設(shè)項目。（3）第8條應(yīng)注明“此件與原件核對無誤”，并加蓋施工單位公章?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,三、項目環(huán)保專項驗收管理主辦部門環(huán)保局●需提供的資料1、環(huán)保預(yù)驗收（試生產(chǎn)）（1）重慶市建設(shè)項目環(huán)保預(yù)驗收（試生產(chǎn)）申請表3份（原件）。2、環(huán)保驗收（1）建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請表（根據(jù)建設(shè)項目的具體情況分為4種形式）5份（原件）；①建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收和污染物排放申請表（適用于以污染物排放為主的建設(shè)項目）；②建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請登記卡（適用于以生態(tài)影響為主、填寫環(huán)境影響登記表的建設(shè)項目）；③建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請表（適用于以生態(tài)影響為主、編制環(huán)境影響報告表的建設(shè)項目）；④建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請報告（適用于以生態(tài)影響為主、編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目）。（2）有資質(zhì)的監(jiān)測機構(gòu)或環(huán)評機構(gòu)編制的建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收監(jiān)測報告或驗收調(diào)查報告2份（原件）（填寫竣工環(huán)境保護(hù)驗收申請登記卡的建設(shè)項目，申請人不提供此項申請材料）?！粽兄Z辦理時限即辦。,科學(xué)筑家,項目管理之總結(jié),◆建設(shè)項目驗收管理,四、項目防雷專項驗收管理主辦部門氣象局防雷辦●需提供的資料1、防雷裝置竣工驗收

簡介：項目SWOT分析,案例一,第3頁,項目SWOT分析,,項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。,案例二,SWOT矩陣分析,S優(yōu)勢項目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，適宜居住；2項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增加不斷提升項目潛在價值；3項目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項目的交通便捷力；4本項目為本地發(fā)展商，具有多個本地項目的開發(fā)經(jīng)驗，已積累一定的客戶資源基礎(chǔ)。,W（劣勢）本項目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)，人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣不足；2公交路線少，輻射范圍??；周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居民生活品質(zhì)受一定影響；項目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢。,,,,SWOT矩陣分析,O（機會）本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項目目標(biāo)客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐漸增強；肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所帶來的觀光投資客逐年增加。區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。,T（威脅）帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個等競爭對手已分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭。國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素,,,針對不同購買源及消費目標(biāo)，尋求項目優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略及其賣點。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計過程中,應(yīng)將項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設(shè)計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊虛，進(jìn)而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。,解析結(jié)論,案例三,項目SWOT分析,綜合分析結(jié)論本項目核心競爭力顯著，低總價，低首付優(yōu)勢，鎖定需求最為強烈的初中級置業(yè)者，同時具備了超強的投資價值，和樂觀的發(fā)展前景。劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會隨之轉(zhuǎn)化。機會與威脅主要來源于市場形式。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。盡管項目市場整體風(fēng)險值比較小，如果實現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強力配合，以及短時間內(nèi)的客戶積累渠道。走快不是目的，實現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升,案例四,12,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）,13,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目SWOT分析劣勢（W）,14,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目SWOT分析機會（O）,15,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目SWOT分析威脅（T）,16,小結(jié)通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項目。,案例五,,地塊分析,項目SWOT分析,優(yōu)勢STRENGTH,地塊自身地形方正，地勢平坦，易于項目產(chǎn)品規(guī)劃；區(qū)域環(huán)境與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富；周邊社區(qū)片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國際新城等項目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與城市未來高檔居住區(qū)為鄰。,地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。,,地塊分析,項目SWOT分析,劣勢WEAKNESS,容積率項目容積率較高，為33，在一定程度上限制了項目的品質(zhì)和規(guī)劃；四至環(huán)境地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項目近期造成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對項目后期銷售帶來制約；生活配套項目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會有明顯的改善。,容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。,,地塊分析,項目SWOT分析,機會OPPORTUNITY,整體市場近幾年惠州地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但整體市場仍運行良好，整個市場后期看好；城際交通2010年地鐵三號線、深惠輕軌列車的開通，“一小時生活圈”炒作使越來越多的深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強力拉動惠州地產(chǎn)的發(fā)展；銷售價格目前水口片區(qū)的房價仍處于惠州市較低價位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上漲的空間，升值潛力巨大。,市場運行良好，外地客戶成交看好，價格升值潛力大。,,地塊分析,項目SWOT分析,威脅THREAT,房產(chǎn)政策國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場；競爭對手片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項目，加上國際新城和藍(lán)波灣后期項目的推出，將不可避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標(biāo)客戶群，且對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊；其他片區(qū)隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項目的部分目標(biāo)客戶。,房產(chǎn)政策頻出，客戶置業(yè)謹(jǐn)慎，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶。,去哪里尋找這片土地的點金魔杖,做細(xì)市場做精產(chǎn)品,揚長□強化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項目發(fā)展前景；□在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣；□通過創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨特性的高層產(chǎn)品。避短□做細(xì)市場，通過科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出；□圍繞項目地塊的屬性和市場定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來提升項目的品質(zhì)；□關(guān)注政府政策，調(diào)整項目推廣策略。,案例六,房行東方HTTP//WWWSWOTHOUSECOM/,項目解讀,項目綜合分析,在這些錯綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項目自身的亮點。,案例七,26,SWOT分析,項目核心價值梳理,,,S,W,T,O,地段價值優(yōu)越的地理位置地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。城市地標(biāo)。學(xué)區(qū)價值芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。品牌價值東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。,產(chǎn)品高層點式，戶型設(shè)計差．口碑東方新城經(jīng)濟適用房的負(fù)面口碑影響．,競爭下階段推出項目多，競爭劇烈．,07年長沙房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場保持供銷兩旺的局面。地段決定價值。搶占市場推廣先機。同區(qū)域內(nèi)市場營銷水平粗放，不成體系。,,【項目SWOT分析】,優(yōu)勢■項目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品■發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶；■前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同；劣勢■認(rèn)籌期長達(dá)8個月，客戶維系困難；■項目等待期長，客源流失機會大；機會■深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點區(qū)域■寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認(rèn)同；■項目開發(fā)可肆機而動，靜觀其變；■競爭項目的推廣也為本項目帶來客源；威脅■同期同質(zhì)項目數(shù)量龐大，競爭激烈；■關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙；,【策略形成】,發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會,依勢助勢，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機會點,利用機會、克服劣勢,大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶,發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅,依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項目非凡價值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶,減少劣勢、避免威脅,挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)高服務(wù)高形象高品質(zhì),尚都深圳西岸,案例八,項目SWOT分析,優(yōu)勢（S）1、開發(fā)優(yōu)勢高水準(zhǔn)的開發(fā)供方團隊武漢成熟開發(fā)商、加拿大BH建筑設(shè)計、中建五局的施工建設(shè)等；2、規(guī)模優(yōu)勢占地660畝，總建72萬平方；3、產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價比打造上充分實現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。4、環(huán)境優(yōu)勢240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率65。5、交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢項目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無限的發(fā)展?jié)摿?。如岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。,劣勢（W）1、生活配套劣勢項目周邊經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，生活配套設(shè)施欠缺；2、交通環(huán)境劣勢目前項目周邊公交線路較少，出行較為不便；3、居住氛圍劣勢周邊欠缺成熟的生活環(huán)境；,項目SWOT分析,機會（O）1、區(qū)域發(fā)展機會項目一方面可借勢于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。2、產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會項目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。,項目SWOT分析,威脅（T）1、區(qū)域認(rèn)同威脅居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段，對區(qū)域的認(rèn)同尚待時日。2、區(qū)域消費能力威脅項目必須面對如何擴大消費群體，延長消費半徑的問題。3、區(qū)域競爭的威脅岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計2008年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達(dá)到6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競爭壓力。,項目SWOT分析,,1、生活配套劣勢；2、交通環(huán)境劣勢；3、居住氛圍劣勢；,,,,,1、開發(fā)優(yōu)勢一流的開發(fā)團隊。2、規(guī)模優(yōu)勢占地660畝，總建72萬平方。3、產(chǎn)品優(yōu)勢高性價比產(chǎn)品組合。4、環(huán)境優(yōu)勢項目擁有240畝原生態(tài)山地景觀資源。5、交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。,,,搶占市場空白差異化定位突出項目產(chǎn)品和自身特色,依附自身獨特的資源，突出項目特色；因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源；,快速啟動，把握商機利用資源，實現(xiàn)全方位互動,定位上具備戰(zhàn)略高度,實現(xiàn)區(qū)域特性價值，突破區(qū)域局限性,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,戰(zhàn)略高度把握區(qū)域特性搶占市場空白獨特的定位主張,1、區(qū)域認(rèn)同威脅；2、區(qū)域消費能力威脅；3、區(qū)域競爭的威脅；,1、規(guī)劃設(shè)計機會；2、區(qū)域發(fā)展機會；3、產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會；,,,,,案例九,,08新品SWOT推導(dǎo),S（優(yōu)勢）品牌優(yōu)勢萬科品牌深入人心區(qū)位優(yōu)勢東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高大社區(qū)概念形成大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出客戶資源優(yōu)勢１－6期客戶資源積累深廣產(chǎn)品優(yōu)勢部分產(chǎn)品概念獨特，吸引力較大稀缺資源優(yōu)勢臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀升值前景優(yōu)勢片區(qū)氛圍形成，價值迅速提升，升值潛力不言而喻,W（劣勢）雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁周邊配套還不完善，會所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差63標(biāo)部分戶型直接受工廠影響戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難,O（機會）東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立，升值在望新穎“兩代居”概念戶型設(shè)計，吸引力較大08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜已經(jīng)成熟的大社區(qū)，雄厚業(yè)主資源,T（威脅）板塊競爭激烈，市場同期供應(yīng)量大新政策帶來壓力競爭優(yōu)勢不明顯,,,進(jìn)一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期,降噪降震措施、形象營銷、場地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn)，強勢展示,案例十,38,（一）項目SWOT分析,優(yōu)勢S大規(guī)模，體量為房山第一大。大配套引進(jìn)藍(lán)天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國家級醫(yī)院北京國粹醫(yī)院和國際康復(fù)中心；8萬平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對面，周邊環(huán)境相對較為成熟。緊鄰錦繡高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。,,,劣勢W體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。所在房山區(qū)目前不為居住熱點區(qū)。項目配套啟動較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。,機會O房山區(qū)屬于北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、旅游、生態(tài)、文化資源優(yōu)勢較好。可能成為北京規(guī)劃的11個新城之一。,威脅T房山區(qū)項目皆為大盤，產(chǎn)品力與價格競爭較多，客戶分流明顯。,,,,,,如何規(guī)避劣勢,如何更好地利用機會借勢,,我們的核心競爭優(yōu)勢是什么我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢,,如何面對競爭，最終取勝,,39,賣點整合,產(chǎn)品,區(qū)域,配套,大社區(qū),案例十一,41,商業(yè)街的SWOT分析,S（優(yōu)勢）全街鋪；公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；；高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；泛世紀(jì)商圈的逐步形成；,W（劣勢）目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營；,O（機會）街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；公館二期集中商業(yè)即將動工，三五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；,T（威脅）東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機；,營銷策略讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源；通過設(shè)計全新的形象，形成差異化；降低置業(yè)門檻，有效擴大客戶層面；打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖；,,,案例十二,43,項目SWOT分析,STRENGTHS優(yōu)勢項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高；現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐；交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)；接近CBD中心區(qū)，是泛CBD的首席商務(wù)中心；坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機,44,WEAKNESSES劣勢項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想；項目的建筑設(shè)計規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距；缺少綠化以及容積率過高；周邊的環(huán)境及生活配套比較差封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大工期進(jìn)度緩慢，工程時停時復(fù)工，顯得實力不夠；由于項目立項于1993年，50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項的條款不變，那么實際的產(chǎn)權(quán)期限不到40年。,45,WEAKNESSES機會惠州CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機；CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在建設(shè)中，這帶動了泛CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展；泛CBD區(qū)域目前缺少一個可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)/務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住宅。項目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點；縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。,46,THREATS威脅由于爛尾時間長久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不利于項目的品牌與形象的再造和推廣傳播；相隔不到一千米的靠近CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅；周邊的環(huán)境相對不理想、生活配套、商業(yè)/務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項目帶來一定的壓力；同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會在段時間內(nèi)有較大的增加。,47,分析結(jié)論綜述,避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項目抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響,案例十三,,,項目篇,項目SWOT分析,項目篇,規(guī)避措施項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉；項目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展；項目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補；高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買,并通過實在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強烈的購買信心；強化本項目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響；建議收購本項目旁爛尾的實驗學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué),使其成功運作,增加教育配套競爭優(yōu)勢。,項目SWOT分析之應(yīng)對策略,案例十四,,項目SWOT分析優(yōu)勢,,項目SWOT分析劣勢,,項目SWOT分析機會,,項目SWOT分析威脅,案例十五,住宅SWOT,結(jié)論住宅SWOT,市場難點市場有待完善，同級區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈，市場價格的超越與突破。市場機會真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機會。,案例十六,60,本項目定位酒店式公寓SWOT分析,充分挖掘項目價值與客戶目標(biāo)的基礎(chǔ)上，定位高檔涉外酒店式公寓有市場支撐,優(yōu)勢STRENGTH,機會OPPORTUNITIES,項目SWOT分析,項目SWOT分析,劣勢WEAKNESS,威脅THREATS,在項目SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場中究竟扮演著什么角色。,

簡介：1,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案主講張澤智,2,第一部分,一、編寫目的通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè)2008年1月1日以前少計收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運用。二、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅少計收入虛假發(fā)票虛增成本多列期間費用,3,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計算方法,期間費用,1隱瞞委托代銷收入,2隱瞞按揭首付款,3隱瞞違章建筑租金,4,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計算方法,期間費用,4虛列建安成本,5虛列材料成本,6虛列拆遷成本,5,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計算方法,期間費用,7混淆成本對象,6,偷稅手段,少計收入,多列成本,成本計算方法,期間費用,8利息費用,9業(yè)務(wù)招待費,5種檢查方法,7,8,第一部分,四、基本概念（一）建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。,9,第一部分,（二）樓面地價樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是樓面地價土地總價÷建筑總面積；或樓面地價每平方米土地單價÷容積率。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。,10,第一部分,三甲方供材在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。,11,第二部分,,案件來源,一,,12,一、案件來源,專項檢查,13,二、納稅人基本情況,,工商注冊、稅務(wù)登記情況,（一）,,企業(yè)經(jīng)營情況,（二）,,14,（一）工商注冊、稅務(wù)登記情況,金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類型內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機關(guān)國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預(yù)售收入3568513萬元，繳納企業(yè)所得稅4748萬元，營業(yè)稅金及附加233738萬元。該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計計稅利潤率15％,,15,（二）企業(yè)經(jīng)營情況,該公司2003年以18648萬元每畝的價格在市中心取得拍賣地塊858畝，開發(fā)了兩個項目都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2004年實現(xiàn)預(yù)售收入986390萬元，2005年實現(xiàn)預(yù)售收入1082123萬元，2006年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預(yù)售收入3000萬元。,16,（二）企業(yè)經(jīng)營情況,,,取得拍賣地塊858畝開發(fā)了兩個項目,,17,三、案件查處情況,,案頭分析準(zhǔn)備,（一）,,稽查實施,（二）,,查補稅款計算,（三）,,18,（一）案頭分析準(zhǔn)備,檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表。對報表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。,19,納稅申報情況,（一）案頭分析準(zhǔn)備,,20,（一）案頭分析準(zhǔn)備,,財務(wù)費用分析,2,21,1申報表比率分析（完工項目）,,,,,,收入3268513萬元,22,2財務(wù)費用分析,該企業(yè)2004、2005年利息支出在財務(wù)費用中列支116468萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據(jù)總局稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務(wù)費用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實取證。,23,3業(yè)務(wù)招待費分析,該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務(wù)招待費255萬元。根據(jù)國稅發(fā)200631號文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費用、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。該問題也需要在查賬階段，取證核實。,,（二）稽查實施,調(diào)賬遇阻2007年7月18日，XX市國稅局稽查局開始對金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于2007年5月財務(wù)室失火中燒毀無法提供，并出具了當(dāng)時消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財務(wù)人員就此事件做了訊問筆錄。,24,（二）稽查實施,被迫交出賬簿XX市局稽查局業(yè)務(wù)會討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門強大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，XX市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進(jìn)行了全面檢查。,25,26,（二）稽查實施,,成本核查,2,27,1收入檢查,,側(cè)面突破查出少計收入,（1）,,巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項,（2）,,現(xiàn)場核查違章建筑收租金,（3）,28,（1）側(cè)面突破查出少計收入,營業(yè)費用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營業(yè)費用－傭金支出”賬簿,29,（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項,該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項的情況。,30,（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項,經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計570萬元。而企業(yè)辯稱這是因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實了購房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項交付給金海岸公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。,31,（３）現(xiàn)場核查違章建筑收租金,為了解樓盤建設(shè)情況，檢查人員來到了項目所在地進(jìn)行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報納稅的違法事實。,,32,2成本核查,33,（1）綜合評估確定檢查突破點,34,（2）地稅機關(guān)協(xié)查建安發(fā)票,發(fā)票存在疑點一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上；二是發(fā)票上代開機關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式。經(jīng)過協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額145005萬元。,35,（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票,為擴大檢查成果，檢查組對該公司大額支出的成本費用項目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)成本196128萬元。,是否假票金額均要調(diào)減銷售成本,36,37,（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議,該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補償費2300萬元，檢查人員核查拆遷補償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。查實了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過分?jǐn)傆嬎?，都市花園一期涉及虛列開發(fā)成本70111萬元。,38,（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期,房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也作文章呢帶著這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項目。,39,（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期,根據(jù)國稅發(fā)200631號文件對于計稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)偅撈髽I(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本500萬元。鑒于一期開發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。,40,3期間費用審查,,未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,（1）,,多列業(yè)務(wù)招待費,（2）,41,（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，經(jīng)過調(diào)查取證，證實該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)項目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財務(wù)費用－利息出”116468萬元。,42,（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財務(wù)費用”在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出58234萬元。,43,（2）多列業(yè)務(wù)招待費,根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費的問題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費、業(yè)務(wù)招待費共計255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。,,44,（三）查補稅款計算,由于該企業(yè)在收入、成本、費用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計算查補稅款。通過計算，金海岸公司共應(yīng)補繳企業(yè)所得稅224636萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款26461萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款27555萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款170621萬元。檢查結(jié)果已經(jīng)通報地稅機關(guān)，計算稅款的時候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。,,,,,,,,45,,46,四、定性處理及依據(jù),,查補稅款及稅罰款,1,發(fā)票罰款,,2,,阻撓檢查行為罰款,3,涉稅案件移送,,4,47,1查補稅款及稅罰款,根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款177787萬元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50的罰款計88894萬元。對該單位在稅前多扣除財務(wù)費用、業(yè)務(wù)招待費行為造成的少繳企業(yè)所得稅款46850萬元不定性為偷稅。以上共應(yīng)補繳所得稅款224636萬元，罰款82726萬元，合計313530萬元。,48,1查補稅款及稅罰款,根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。,49,2發(fā)票罰款,根據(jù)中華人民共和國發(fā)票管理辦法第三十六條、中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。,50,3阻撓檢查行為罰款,根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。,51,4涉稅案件移送,經(jīng)計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過1萬元，且偷稅比例達(dá)到應(yīng)繳稅金10以上比例，根據(jù)中華人民共和國刑法第二百零一條、最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定第四十九條之規(guī)定及行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定第三條之規(guī)定，XX市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機關(guān)查處。,,52,第三部分,,有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析,一,53,一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析,一事不二罰，是指對行為人的同一個違法行為，不得以同一事實和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司“虛列成本偷稅”和“取得假發(fā)票”是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事”，可以依照稅收征管法和發(fā)票管理辦法分別罰款，并不違反“一事不二罰”原則。,54,二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納,本案中，檢查人員運用了案頭報表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運用、實地核查等5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。,55,三、企業(yè)所得稅檢查難點分析,（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財務(wù)費用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法,通過對本案例的學(xué)習(xí),可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識,增強稽查的針對性。,56,三、企業(yè)所得稅檢查難點分析,（二）“真票虛開”難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點。本案中，通過CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”、地稅機關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實。在實踐中，更為常見的是“真票虛開”，即票面形式真實，而業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)33的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了“真票虛開”有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟利益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于“真票虛開”難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點。,57,房地產(chǎn)所得稅檢查方法,58,第一部分,清晰的理念檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效果?59,一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè),因為內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。例如視同銷售、工資、廣告費、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法?；閷嵺`中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。,60,二、區(qū)分已完工項目還是未完工項目,要嚴(yán)格按照稅收政策（國稅發(fā)200631號文件及國稅法2001142號文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項目是否完工，然后再確定重點檢查方向。,61,第二部分,查前準(zhǔn)備,62,一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息,（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)政府部門網(wǎng)站查找信息,63,二、項目所在地實地查看,因為在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實地檢查是有準(zhǔn)備的印證。對該項目有基本的感性認(rèn)識，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實際情況，才能結(jié)合財務(wù)資料，核對稅款繳納的真實性。,64,三、案頭分析,研究財務(wù)報表以及所得稅納稅申報表。新企業(yè)所得稅申報表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。,65,第三部分,收入檢查,66,一、售樓處檢查,（一）先以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗是否有個人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個人卡或賬外賬號。,67,一、售樓處檢查,（二）取得銷控表,68,一、售樓處檢查,（三）及時亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報表及帳簿資料進(jìn)行核對。,69,二、財務(wù)部門檢查,（一）責(zé)令提供發(fā)票購領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。發(fā)票購領(lǐng)本用以核對該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。,70,二、財務(wù)部門檢查,（二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷售合同目前全國很多地方都已經(jīng)實行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同的核查提供了便利。,71,二、財務(wù)部門檢查,（三）責(zé)令提供銷售臺賬。銷售臺賬是比財務(wù)賬更加詳細(xì)的銷售情況明細(xì)。,72,三、收入檢查一般方法,（一）查“預(yù)收賬款”科目貸方看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類問題的確存在。正宗的預(yù)售收入就是應(yīng)當(dāng)在“預(yù)收賬款”科目反映。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。,73,三、收入檢查一般方法,（二）查“應(yīng)收賬款”科目有的企業(yè)不設(shè)“預(yù)收賬款”科目，可以查看“應(yīng)收賬款”科目的貸方。在稽查實踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。僅將在預(yù)收賬款科目反映的收入申報納稅。,74,三、收入檢查一般方法,（三）查“其他應(yīng)付款”科目一般下設(shè)二級科目“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等都屬于預(yù)售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問題,75,三、收入檢查一般方法,（四）查是否存在支付給中介機構(gòu)的費用如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2的手續(xù)費，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬，而該公司僅申報1800萬收入，隱瞞了另外的1800萬。,76,三、收入檢查一般方法,（五）查應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)生額看是否有申報營業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問題?？梢詫?yīng)繳營業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對，看是否有對稅務(wù)機關(guān)隱瞞收入的行為。,77,三、收入檢查一般方法,（六）查“銀行存款”日記賬看是否有莫名的大筆款項轉(zhuǎn)入，隱瞞預(yù)售收入。如果有向非金融機構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的?！笆袌鼋?jīng)濟社會沒有白吃的午餐”,78,三、收入檢查一般方法,（七）到人民銀行去查看賬號隨著通過銀行卡支付結(jié)算手段的發(fā)達(dá)，將收入隱瞞在銀行賬號的情況已經(jīng)比較少見。新動向為將預(yù)售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務(wù)機關(guān)帶來了很大的難度。,79,三、收入檢查一般方法,（八）核對“銀行對賬單”與“銀行存款日記賬”可以借助會計工作，令其作出“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，從而看是否有未入賬的收入項目。,80,三、收入檢查一般方法,（九）到銀行去查按揭款情況某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。,81,三、收入檢查一般方法,（十）到房管局查“銷售合同”情況房管局可以查的信息有銷售合同備案情況、初始產(chǎn)權(quán)證明辦理情況、房產(chǎn)證辦理情況，可以有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的收入。但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。,82,三、收入檢查一般方法,（十一）檢查施工單位同房地產(chǎn)公司的款項結(jié)算1．因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤。2．工抵房問題。,83,三、收入檢查一般方法,（十二）檢查應(yīng)付款項（1）內(nèi)資企業(yè)超過三年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（要注意13號令的前置條件）（2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（國稅發(fā)〔1999〕195號文件）,84,三、收入檢查一般方法,（十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項目情況看是否有企業(yè)財務(wù)賬目上有明顯的漏項情況。但如果項目在外地，隱瞞項目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。,85,三、收入檢查一般方法,（十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整因為委托代銷時，有時要按照買斷價或基價確認(rèn)收入，而不能按照銷售合同確認(rèn)收入。當(dāng)銷售價格小于買斷價或基價時，應(yīng)當(dāng)按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。此時要特別注意審查委托代銷合同。,86,三、收入檢查一般方法,（十五）檢查以地?fù)Q房在實際銷售階段是否納入銷售入。國稅函〔2002〕172號文件的規(guī)定。,四、收入檢查具體方法,應(yīng)全面自查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時性。（一）主營業(yè)務(wù)收入（自查重點）1．銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計入“預(yù)收帳款”進(jìn)行申報繳納稅款；是否計入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；,四、收入檢查具體方法,（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。（3）總機構(gòu)有無將分支機構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬；,四、收入檢查具體方法,5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬；（6）拆遷補償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入。）,四、收入檢查具體方法,（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。2．開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。3．按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；,四、收入檢查具體方法,4．采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入；5．以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。6．對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。,四、收入檢查具體方法,7．發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理；（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務(wù)，是否未按規(guī)定計稅；（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。（4）自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。5）將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。,四、收入檢查具體方法,（二）其他業(yè)務(wù)收入1．房屋出租收入（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。（3）以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。,四、收入檢查具體方法,2．商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。,四、收入檢查具體方法,（三）其他營業(yè)稅涉稅問題1．利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。2．中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3．支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。4．合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。,四、收入檢查具體方法,5．不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。6．其他（注上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）,四、收入檢查具體方法,二、企業(yè)所得稅應(yīng)全面檢查各項應(yīng)稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。（一）收入方面（檢查重點）除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查1．未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2．產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額與其他項目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。,四、收入檢查具體

簡介：什么是養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)有什么是養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)有什么區(qū)別什么區(qū)別一、什么是養(yǎng)老地產(chǎn)顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)就是適合50歲或60歲以上行為不便的老人居住的房產(chǎn)，從居住的大環(huán)境來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的生活配套設(shè)施要比較齊全，醫(yī)院、銀行、公園等公共基礎(chǔ)設(shè)施要齊備。二、養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)有什么區(qū)別1、養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)區(qū)別是，養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念所形成的一種概念，產(chǎn)品是針對于老年人的特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。2、這個建筑需具備三種功能，即為老年人長期生活提供經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所等。3、養(yǎng)老地產(chǎn)具備醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療單位，考慮到父母們隨著年紀(jì)的增大，身體的病痛難免會給他們的生活帶來一定的不便，尤其對于有突發(fā)疾病的預(yù)防要求老年人居住周圍一定要鄰近相應(yīng)的大中型醫(yī)療機構(gòu)，以便于生病時得到及時搶救和治療。4、好的養(yǎng)老地產(chǎn)具備公園等休閑場所，為父母選擇養(yǎng)老房，那么周邊是否有公園是不能不考慮的問題。如果父母住宅周邊有大型公園他們不僅可以享受到綠色的視覺效果，繁茂的綠植也能夠起到凈化空氣、隔離噪音的效果，還能享受到公園為老年人提供寬松、自然、休閑的活動場所，對于老年人來說也是一種鍛煉。綜上所述，以上內(nèi)容主要是什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，以及養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)有什么區(qū)別的相關(guān)內(nèi)容子女們在選定房子后需要帶父母實地考察，詢問父母的感受，只有他們滿意了，他們喜歡了，才能擁有愉快的居住心情，才能擁有更加幸福的晚年。

簡介：經(jīng)典房地產(chǎn)文案策劃經(jīng)典房地產(chǎn)文案策劃經(jīng)典房地產(chǎn)全套文案策劃天水怡景文案天水怡景全套文案1標(biāo)題生命，可以浪費在美好的事物上正文衡量生命厚度的坐標(biāo)不是時間，而在于是否體驗到更多美好的事物。當(dāng)然，這需要美好的心情和環(huán)境，在東潤楓景，你會擁有這些她離燕莎城2500米，時間和距離意義，在你就是省下盡量多的時間，去充分享受生活。在楓丹白露樹，聽林風(fēng)沙沙，蟲兒啾啾；閑坐中央廣場，看孩子跟鴿子姍姍學(xué)步；咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡；往來的是，與你一樣對美和品味的追求不曾妥協(xié)的鄰人在這，常感覺時間不夠，實在有太多的美好讓人沉醉。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。天水怡景標(biāo)志說明標(biāo)志為樓盤之形象識別物，它應(yīng)該言簡意賅傳播出東潤楓景的主題意念發(fā)現(xiàn)生活的真意。本組標(biāo)志形似楓葉又象人形，活潑而唯美。四個寫意的元素，有大小、遠(yuǎn)近對比，顯得生動有空間感?！癉”組標(biāo)志以空靈的線條更勾勒出東潤楓景悠閑、自（交通）引文生活，就是要把時間浪費到美好的事物上標(biāo)題工作與生活2500米正文天水怡景北距四元橋2公里，西臨東四環(huán)，距首都機場高速公路僅2公里，到燕莎城不過15分鐘車程，多路公交車將小區(qū)與城中繁華地輕松相連。居住在這里，距離和交通的意義，就是能省下盡量多的時間，去享受生活。隨著東四環(huán)的開通和WTO臨近，東潤楓景成為CBD居家投資的魅力之城。（人文）引文天水怡景印象咖啡、音樂、書、畫標(biāo)題這里，品味與品味為鄰正文人選擇住宅，住宅也選擇人。專為CBD白領(lǐng)而誕生的東潤楓景，以清新的環(huán)境、閑淡優(yōu)雅的生活氣氛，和現(xiàn)代的氣息，吸引了許多城中精英來這里定居。外表和職位不能代表的人文素質(zhì)，在這里時時可以感受。天水怡景電臺廣告30”腳本一悠揚的薩克斯曲歸家旋律、咖啡店里輕微的說話聲（厚實、低緩的男聲）我不在家，就在咖啡館（略停頓），不在咖啡館，就在去咖啡館的路上。（感性、優(yōu)雅的女聲）在天水怡景，咖啡館不是一

簡介：深圳萬科深圳萬科地產(chǎn)項目全程策劃流程地產(chǎn)項目全程策劃流程一、市場調(diào)研一、市場調(diào)研1、前言本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4、競爭個案項目調(diào)查與分析5、消費者分析（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）（6）購買頻度6、結(jié)論二、二、項目環(huán)境調(diào)研項目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟背景經(jīng)濟實力行業(yè)特征公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價格定位1、理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2、成交價格3、租金價格4、價格策略（四）、入市時機、入市姿態(tài)（五）、廣告策略1、廣告的階段性劃分2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1、媒介選擇2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率

簡介：合同合同審批程序與批程序與權(quán)限管理流程限管理流程一審批程序批程序11管理公司合同應(yīng)按以下所列順序，依次逐級審批A經(jīng)辦人員簽字；B律師審閱；C經(jīng)辦部門經(jīng)理審批；D經(jīng)營管理部經(jīng)理會簽；E成本管理中心主任會簽；F財務(wù)總監(jiān)（經(jīng)理）會簽；G主管副總經(jīng)理（或總監(jiān)）審批；H總經(jīng)理批準(zhǔn)。12項目所在公司合同應(yīng)以下所列順序，依次逐級審批A經(jīng)辦人員簽字；B律師審閱；C經(jīng)辦部門經(jīng)理審批；D成本控制部門會簽；E財務(wù)總監(jiān)（經(jīng)理）會簽；F主管副總經(jīng)理（或總監(jiān)）審批；G總經(jīng)理批準(zhǔn)。13合同審批原則上應(yīng)按順序依次作業(yè)，特殊情況下經(jīng)所屬公司總經(jīng)理或主管總監(jiān)同意，各級審批人可并行同步作業(yè)，或由總經(jīng)理（主管總監(jiān)）召集會議審批。14審批“簽字組合”141每一項經(jīng)濟合同的簽訂，須按“審批程序”的規(guī)定，完成“簽字組合”。142“簽字組合”是指各部門經(jīng)濟合同的簽訂時應(yīng)根據(jù)審批程序和審批權(quán)限在“經(jīng)濟合同審批表”上完成必要的審批簽名（參見“經(jīng)濟合同審批表”）。143當(dāng)部門經(jīng)理外出時，受托者應(yīng)出具部門經(jīng)理授權(quán)的委托書，委托書須注明委托的事項、委托的權(quán)限以及委托的期限。144負(fù)責(zé)“合同印章”的管理員和負(fù)責(zé)公司“公章”的管理員，只給完成了“簽B經(jīng)濟合同的標(biāo)的是否明確；C經(jīng)濟合同中的數(shù)量、質(zhì)量是否符合有關(guān)規(guī)定和公司要求；D經(jīng)濟合同的價款或者報酬以及支付方式是否確定和準(zhǔn)確；E經(jīng)濟合同的履行期限、地點和方式是否確定；F經(jīng)濟合同的違約責(zé)任是否明確；G經(jīng)濟合同中是否有發(fā)生爭議的解決方法。253對工程類合同還必須進(jìn)行以下事項的審查A簽訂50萬含以上金額的合同時，應(yīng)與對方簽訂廉潔合作協(xié)議，作為合同的補充協(xié)議；B是否有保修條款；C結(jié)算和付款條件是否有利；D計價依據(jù)是否完備。3合同合同簽訂權(quán)簽訂權(quán)限及注意事限及注意事項31未經(jīng)萬達(dá)集團董事長、財務(wù)總監(jiān)書面授權(quán)，管理公司及其所屬項目所在公司不能對外簽訂下列合同A銀行貸款合同B擔(dān)保合同C抵押合同D股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同E技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同F(xiàn)對外投資合同G合資合作合同H贈予合同I其他未授權(quán)合同32經(jīng)濟合同簽訂前，必須認(rèn)真了解對方當(dāng)事人的情況，包括對方單位的（法人）資格、經(jīng)營范圍、履約能力以及代理權(quán)限等情況是否符合法律規(guī)定。做到既考慮本公司的利益，又考慮對方的現(xiàn)實條件和實際的履行能力，防止上當(dāng)受騙，防止簽訂無效的經(jīng)濟合同。33簽訂合同之前，公司各相關(guān)部門草擬合同涉及到復(fù)雜事項，應(yīng)該邀請公司法律顧問一起參加經(jīng)濟合同的談判工作。

簡介：河池百貨招商策劃書河池百貨招商策劃書河池百貨招商策劃書策劃目的●通過行之有效的策略，出色完成河池百貨招商租賃工作。●內(nèi)引外聯(lián)，以雙贏為前提，達(dá)到與廠家（商家）聯(lián)營目的?！窈侠碛行н\營，走可持續(xù)發(fā)展之路，形成良性發(fā)展局面?！窠枵猩绦麄髦绊?，一石二鳥，刺激消費欲望和形成購物場所選擇?！駱淞⒘己眯蜗?，培育和形成河池市標(biāo)致性購物中心。河池百貨是大西南出海通道門戶、金屬之鄉(xiāng)、水電之鄉(xiāng)、長壽之鄉(xiāng)、銅鼓之鄉(xiāng)、劉三姐故鄉(xiāng)、紅七軍和韋拔群故鄉(xiāng)河池市的第一超大賣場，是河池市的標(biāo)志性購物中心，是一座集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性一站式現(xiàn)代化綜合型購物商都。商都座落在河池市政府所在地金城江區(qū)新建路、朝陽路和白馬步行街交叉路口處，三面臨街，交通便捷，人流如織，商鋪林立，盡顯繁華，坐享盛名，處于全市中央商貿(mào)中心黃金地段，汽車站、火車站、市中心廣場近在咫尺，是河池市最具發(fā)展?jié)摿Φ钠放仆茝V中心和名、優(yōu)、特商品集散地，也是國內(nèi)外商品進(jìn)入地級河池市38761萬人三、招商地點河池市工農(nóng)路71號四、招商宣言握手河池創(chuàng)富商都合作雙贏共同發(fā)展五、招商廣告語（部分，僅供參考；廣告文案另附）１、河池百貨即將全面引爆市場幫你坐擁滾滾財源；2、河池百貨締造河池第一商業(yè)旗艦；3、河池百貨河池第一超大賣場；４、加盟河池百貨一次機會改變一生；５、加盟河池百貨賺錢才是硬道理；６、加盟河池百貨心動不如行動；７、特別提醒加盟河池百貨，這可能是河池市成立以來最好的商業(yè)機會；８、友好建議現(xiàn)在馬上投資河池百貨是你明智的選擇；９、河池百貨搶到就是賺到；１０、河池百貨誰先干，誰先賺；１１、河池百貨搶灘加盟，刻不容緩；１２、河池百貨商機轉(zhuǎn)瞬即失，你還在等什么１３、河池百貨讓河池人精神起來；１４、河池百貨讓河池人時尚起來；１５、加盟河池百貨搭上財富直通車實現(xiàn)財富核聚變；１６、河池百貨創(chuàng)業(yè)總動員；１７、河池百貨財富海洋時尚方向；１８、河池百貨不可能讓你一夜暴富只能讓你月收入可觀六、招商方式1、聯(lián)營采用營業(yè)額扣點式，分保

簡介：階段項目進(jìn)度控制要點工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦檢查部門成立領(lǐng)導(dǎo)小組各地總經(jīng)理任組長，招聘并培訓(xùn)招商人員，負(fù)責(zé)招商的組織領(lǐng)導(dǎo)。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司招商部開展市場調(diào)查調(diào)查商圈、同業(yè)、收入、消費、價格、品牌經(jīng)營等，編寫招商調(diào)查報告。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司招商部制定招商方案按上級規(guī)定結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定招商實施方案。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司招商部搜集業(yè)主商戶資料搜集業(yè)主自然狀況、建議、投資意向等，分類建檔；重點商戶單獨建檔。各地物業(yè)公司爭取優(yōu)惠政策爭取當(dāng)?shù)卣诜课葑赓U、土地收益、工商管理、稅費等方面的書面優(yōu)惠政策。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司招商前準(zhǔn)備立項開盤銷售至主體封頂編印招商資料總公司編印萬達(dá)商業(yè)招商畫冊，各地公司編印招商宣傳單等有關(guān)資料。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司招商專題宣傳竣工前前4個月，在報紙、電視發(fā)布廣告，宣傳業(yè)態(tài)優(yōu)勢、經(jīng)營布局、管理團隊、優(yōu)惠政策等。招商廣告須和銷售負(fù)責(zé)人共同簽署。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司項目公司開業(yè)主見面會幫助業(yè)主分析預(yù)期效益和投資定位，爭取靈活租賃條件，簽訂委托招商協(xié)議并公證。各地物業(yè)公司項目公司業(yè)主與承租人簽約組織業(yè)主與承租商見面簽約，承租人無見面要求，由公司送達(dá)業(yè)主簽約。各地物業(yè)公司樣板店鋪裝修開業(yè)前40天左右完成樣板品牌店鋪裝修。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司開大型招商會布置招商現(xiàn)場，邀請商戶參觀商鋪并介紹情況。組織達(dá)成意向商戶公開簽約。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司項目公司商業(yè)總公司開業(yè)前招商︵竣工前四個月︶設(shè)備安裝裝修至竣工驗收組織商戶裝修制定開業(yè)方案實施激勵政策，提供方便條件，鼓勵經(jīng)營者盡早進(jìn)場裝修進(jìn)入營業(yè)狀態(tài)；周密制訂開業(yè)方案。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司階段項目進(jìn)度控制要點工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦檢查部門開業(yè)營銷策劃策劃營造營銷氣氛，讓利優(yōu)惠，利用空鋪、待售公共區(qū)促銷布展，隆重開業(yè)，實現(xiàn)開門紅。各地物業(yè)公司物業(yè)總公司加強現(xiàn)場管理組織營業(yè)人員崗前培訓(xùn)，檢查落實統(tǒng)管內(nèi)容，督查商品和服務(wù)質(zhì)量。各地物業(yè)公司更新商戶對已入駐商鋪優(yōu)化更新，組織再招商，實現(xiàn)旺場。各地物業(yè)公司成立經(jīng)營者委員會制定統(tǒng)管營銷調(diào)整方案發(fā)起并成立廣場經(jīng)營者委員會，制定購物廣場統(tǒng)一管理方案、年度營銷方案、經(jīng)營調(diào)整方案，抓好落實。各地物業(yè)公司試營業(yè)一年尾盤銷售制定互動方案促進(jìn)尾盤銷售根據(jù)尾盤銷售情況，針對鋪位制訂招商方案，促進(jìn)尾盤銷售。各地物業(yè)公司項目公司正常營業(yè)提升經(jīng)營質(zhì)量組織引進(jìn)適合商場特色的品牌，不斷淘汰競爭力差、效益低的商戶，加快商品更新速度，使招商工作逐步走向規(guī)范，保持特色和活力。各地物業(yè)公司

簡介：20152015下半年房地產(chǎn)下半年房地產(chǎn)1010件大事件大事看完別哭看完別哭一、全面取消限購的聲音仍然不絕于耳去年，機構(gòu)預(yù)測下半年全國各城市會逐步放開限購，而今年在全國除去一線城市均放開外，基本上可以說全國限購已經(jīng)進(jìn)入了一個常態(tài)化，也就是說該放開的基本也差不多了，沒放開的一時半會可能也很難放開了。自去年各大城市陸續(xù)取消住房限購政策之后，關(guān)于北、上、廣、深何時取消限購的話題一直不絕于耳，尤其在今年下半年將繼續(xù)圍繞這個話題展開討論。上半年，市場上又傳出6月17日深圳將取消住房限購政策的消息。對此，深圳有關(guān)部門表示，上述消息為謠傳，將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有限購政策。北京有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示暫不考慮取消限購。只要不取消，那么就一定會不斷有各種取消傳聞刺激我們。二、分類調(diào)控將更加堅定地貫徹下去新一屆政府自上臺以來，一改以往動不動就干預(yù)市場的四、一線城市樓市加速回暖但幾率不大據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份，住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市房價漲幅明顯，樓市回暖趨勢明顯。從城市看，房價下跌的城市正在減少，是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態(tài)勢。那么在接下來的下半年，全國房地產(chǎn)市場在多重利好背景下，一定會迎來一個向上發(fā)展的勢頭。但限于行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)狀，以及整體需求回落的大趨勢所限，大多數(shù)房企現(xiàn)階段的主要任務(wù)還是去庫存，房價回升還是以穩(wěn)為主，不太可能出現(xiàn)現(xiàn)象。五、豪宅開發(fā)商有的笑有的看著別人笑隨著地價的不斷攀升，土地供應(yīng)稀缺的北京城區(qū)已經(jīng)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場，從海淀到朝陽，從東城到西城，眾頂豪紛紛亮相，2015年成為北京豪宅元年。數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至5月北京豪宅市場（成交價6萬以上）共實現(xiàn)成交613套，成交面積176萬平方米，相比去年同期分別大漲77、108。在這其中單價超過10萬

簡介：重慶龍湖地產(chǎn)項目運營會議分級管理辦法重慶龍湖地產(chǎn)項目運營會議分級管理辦法1、目的、目的11鑒于重慶公司并行開發(fā)項目的增加和開發(fā)規(guī)模的持續(xù)擴大，為保障各項目健康運行，提高多項目平行運作效率，保證項目經(jīng)濟收益指標(biāo)的達(dá)成；12壓縮會議時間、保證會議質(zhì)量、提高決策效果。2、適用范圍、適用范圍重慶龍湖地產(chǎn)公司3、會議分類、會議分類31PMO聯(lián)絡(luò)會議32項目月度運營會議33項目負(fù)責(zé)人周例會會議4、會議常設(shè)人員、會議常設(shè)人員41PMO41PMO聯(lián)絡(luò)會議常設(shè)成員聯(lián)絡(luò)會議常設(shè)成員重慶公司總經(jīng)理、研發(fā)副總、設(shè)計總監(jiān)、工程副總、發(fā)展部經(jīng)理、造價采購部經(jīng)理、計劃財務(wù)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、策劃總監(jiān)、計劃管理專員、興龍湖公司總經(jīng)理4242項目月度運營會議常設(shè)成員項目月度運營會議常設(shè)成員職能部門經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、項目發(fā)展專員、項目研發(fā)專員、工程項目經(jīng)理、項目造價主管、項目銷售主管、物業(yè)前期介入專員、商業(yè)協(xié)調(diào)專員、計劃管理專員、投資分析專員616項目運營過程中出現(xiàn)的單一專業(yè)無法決策，需要多部門（或眾多外部資源）協(xié)調(diào)完成的事宜；617項目運營中出現(xiàn)的例外管理或風(fēng)險分析。6262項目月度運營會議對以下內(nèi)容進(jìn)行討論和決策項目月度運營會議對以下內(nèi)容進(jìn)行討論和決策621經(jīng)濟指標(biāo)變化情況及分析，如經(jīng)濟指標(biāo)需特別說明改進(jìn)措施622月度階段性成果完成情況及未完成原因分析；623月度公司節(jié)點計劃執(zhí)行情況及未完成原因分析；624分供方管理、人員發(fā)展625重點案例；626下月項目節(jié)點計劃及工作重點；627需要其他部門配合事宜。6363項目負(fù)責(zé)人周例會會議對以下內(nèi)容進(jìn)行討論和決策項目負(fù)責(zé)人周例會會議對以下內(nèi)容進(jìn)行討論和決策631本周項目銷售情況及簡要分析；632上周例會需要落實事項通報；633本周公司節(jié)點計劃完成情況及未完成原因分析（特別說明改進(jìn)措施）；634下周公司節(jié)點計劃內(nèi)容；635需要職能部門協(xié)調(diào)配合事宜，如各職能部門參會專員無法確定，可確定時間召開專題會議討論。7、會議主要事項、會議主要事項71PMO71PMO聯(lián)絡(luò)會議聯(lián)絡(luò)會議711PMO聯(lián)絡(luò)會上分析決策所需資料由各專業(yè)職能部門負(fù)責(zé)提供，分析討論的結(jié)果由重